日本房产之日本商业地产指南

日本房产之日本商业地产指南，国内的大型商业地产经历了独立商业体、混台体、综合体这三大阶段。如万达集团在21个城市中有大型商业地产，年租金超过了60亿元。国内的商业综台体的主要特点是将住宅写字楼、酒店、商业一同开发，利用这种模式在全国重点城市的核心区域大量拿地，取得极大的开发收益。而日本的商业地产经过两百多年的发展，形成了一派繁华的百货业地下商业，以及遍布城乡的便利店，这其中最大型的模式也是商业综台体。

下面我们通过几个案例，如东京六本木midtown、大阪难波公园、福冈运河城等，来探讨其商业地产的景观设计。商业地产的景观设计不同于普通住宅的园林绿化设计。它有其特殊的要求和规则，比如说高强度开发是重要的原则。

商业地产不同于住宅小区之处在于地面上过大的绿化面积对其反而是不利的，因为商业地产底层店面的价值要远远高于二、三层，做足密度也就是做足了底层商业的面积。所以，商业地产的景观设计基本以硬质景观为主，绿化较少，基本以摆花、装饰性花坛为主。

在日本的商业空间中基本也是遵循这个原则，但是如上述的某些案例，如大阪难波公园，为了体现原有基地的记忆，以及市中心的绿肺作月反其道而行之，在商业中设计了大量的树木，形成了一个大型的空中花园，这样反而形成了独特的主题，吸引了大量的商业人气，这是景观设计在日本商业地产的重要表现。

近些年来，日本的购物中心不断调整以适应市场发展，进而出现了一些新的发展趋势。其中定位为NSC（Neighborhood Shopping center）的小区型购物中心正快速增加，成为近几年购物中心产业发展的主流之一。其出现的原因在于早期因竞争关系，日本购物中心都走美式大型化路线，但由于投资及经营成本比较高，难以达到损益平衡，加上近年来大型店（GMS）营运走下坡，业者纷纷转型开设新形态的、规模较小的购物中心以贴近市场需求。

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