日本房地产市场再度吸引了全球投资者目光，东京市中心的高档物业已经被外国买家抢购，海外买家中，大中华地区富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所展望，在过去一年中，至少有360亿日元（约合3亿美元）的中国私人资本挺进日本房地产市场。随着东京人口密度不断扩大，更多海外投资者的“进驻”……（Uhouzz异乡好居）

安倍政府的货币宽松政策使利率一降再降，不仅让超过50%的日本人看好本国房产市场，更让海外投资者加强重视了“有利可图”的日本楼市。

日本央行召开货币政策会议，决定维持现行的大规模货币宽松政策并于21日宣布维持每年扩大80万亿的货币刺激政策，以促进信贷市场的发展。日本政府表明决心将进一步推动国内经济复苏和维持国际竞争力。

实际从2013年日本实施宽松货币政策开始，日元汇率就一跌再跌，受此影响的出口业和制造业元气大增，疲软的日本经济也终于在2014年看到了曙光。活跃的经济发展也蔓延到房地产业。2014年，东京、名古屋和大坂三大都市圈的商业用地和住宅用地均开始回升，东京市区的办公楼空置率已降到了5%，住宅价格也开始反弹。

专家分析，就业率的反弹为东京楼市提升了活跃度，同时2014年东京的公寓新建数量大幅下跌也促使其房产价值在不断增长。

奥运会带动建设投资

2020年东京奥运会的临近，日本政府将出台一系列扶持政策完善东京市区规划，美化城市环境。据日本政策投资银行发布的《东京奥林匹克举办前后城市大规模筹备与开发计划》报告称，政府将在奥运会举办前夕，将对东京的交通进行规划调整，包括机场、铁路干线及重要国道优化。

同时，对东京重要商业区（港湾地区、日本桥地区、银座地区以及品川、六本木、涩谷、新宿地区）进行改造。这也间接影响了东京楼市，加大了东京房价在未来进一步上涨的力度，预计投资回报率将提高到8%。

从历史经验来看，历年奥运会举办之后的五年内，举办城市和举办国的房价均有不同程度的涨幅。前几届奥运会的举办城市和举办国房价均出现涨幅；激战正酣的里约从2008年到2013年，房价上涨了225%；08年奥运后北京的房价涨幅更是毋庸置疑。

就业率为租赁市场护航

作为日本唯一人口超过1000万的城市，东京已经打破了单一的土地利用布局形成了多核心化发展的多中心城市复合体（即在东京都市圈内建设多个集商业、办公、住宅等机能于一体的综合性区域）。

不断扩大的东京都市圈吸引了越来越多的劳动人口聚集，使得东京人口密度不断增大，甚至呈现饱和状态。根据日本总务局2014年人口统计显示，在出生率逐渐降低的情况下，东京地区2014年人口比2013年增长10万人左右。因此，不断增长的东京人口刺激了东京房屋租赁市场的发展。

相关数据显示，2014年东京一等公寓的平均成交租金从第三季度开始就呈稳步上涨状态，12月平均成交租金为每月每坪3.89万日元，同比增长0.3%。平稳增长的房屋租金价格让越来越多的人看到了东京地区的房产投资市场潜力。

抓紧时机，赶紧投资

近期超低的日本汇率、货币刺激政策、奥运会市建规划及就业率的不断加大都将促使2015年东京房价节节攀升，也让中国投资者看好东京房产市场。2014年统计数据显示，在赴日房产投资人群中，台湾客户占据半壁江山，大陆投资者占据所有华人投资人群的1/3。值得注意，大陆（尤其江浙区域）赴日投资比例正处直线上升趋势，势头比台湾更加猛烈。

从日本各地区房价来说，东京地区平均住房价格比日本其它城市略高，投资回报率为6%~8%。其中，东京核心地区独栋公寓价格约为100万人民币（二手房23坪）；别墅为500~700万人民币（占地面积200坪）。大坂地区房屋投资回报率为6~10%;独栋公寓价格约为50~70万人民币，别墅约为300万人民币。

冲绳地区和北海道地区因其发达的旅游业而日益受到投资者的追捧，投资回报率可达到6%~8%。北海道地区独栋公寓价格约为50万人民币，别墅为400万人民币左右；冲绳地区独栋公寓价格为30万人民币左右，别墅约为100万人民币。

专家建议：在日本房产首付10%的基础上，由于一线城市房价较为昂贵，年薪30万左右的投资者可选择旅游热门地区进行房产投资规划；而年薪30万以上的投资者可以选择在东京、大坂等一线城市，特别是核心地区作为自己的投资主要目的地。

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