这几年，一二线城市的房地产价格大幅上涨。这让很多错过了这轮赚钱机会的人捶胸顿足。于是不少人打起了三四线城市的主意，纷纷跑到三四线城市去炒房。然而，三四线城市的房价真的会复制一二线城市的走势吗？

这两天，我读了一篇海通证券的首席宏观分析师姜超姜博士的研究报告，对这个问题做了比较详细的分析。

首先，我们来看看国际上的经验。

• 从美国的城市化经验来看，上世纪50年代以来，美国25万以下城市的人口基本保持稳定，而100万以上的城市人口比重从26%上升到56%。

• 从日本的城市化经验来看，大城市的人口比例从1960年的43%上升到2010年的67%。东京、大阪、名古屋三大城市圈都持续获得了人口流入。

也就是说从国际经验来看，人口是向大城市聚集的。

其次，在关于房地产投资的课里我们说过：

人口是否会向一个地方聚集取决于三个主要因素：

第一，这个地方经济怎么样，能不能让大家能找到工作；

第二，这个地方有没有足够的学校，让孩子能上学；

第三，这个地方有没有足够的医院，让大家可以看病。

我们就从这三个方面来对比一下中国一二线城市和三四线城市的相关数据。

从经济上看：

长期来说，一个城市的经济占全国经济的比例应该会和这个城市的人口占全国人口的比例趋紧一致。也就是说，一个城市的经济份额和人口份额的比例应该趋近于1。

其实这很好理解，如果一个城市的人均GDP高，也就是说这个城市赚钱更容易，那么一般来说一定会吸引更多的人来到这个城市，直到在这个城市赚的钱跟其他城市差不多。

事实上，OECD（经济合作与发展组织）在2012年对248个城市的经济份额和人口份额的比例做过调查，平均数和中位数都在1左右。发达城市的GDP的份额普遍比人口份额要高一些。也就是说，如果一个城市的GDP份额远高于人口份额，那么就算这个城市的生活成本高，也会对其他区域的人有吸引力。

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