经营公寓是否可以成功，房屋的位置也是重要因素。不仅是在日本，任何国家地区的公寓如果坐落在得天独厚好位置，就不愁没有租客。特别是在公共交通网络发达的城市，近地铁站的物件有着惊人高人气，这样的物件往往就是不动产家们的心头好。

说到这里，今天我们就来以“稀缺性”为关键词，挖一挖车站附近的物件缘何坐拥高人气吧。

2倍距离辐射4倍面积＝ 4倍竞争物件

直接影响经营的对手

首先，从“稀缺性”来看，无论经营什么业务，对营业而言的影响，就是“竞争对手”。

公寓经营也不例外，如果竞争物件特别多，那空室出现的可能性就会飘高。一旦出现空室的苗头，就像之前我们反复提到的那样，想要抑制空室问题发生，势必要在优惠或降低、提高居住者生活环境的质量等方面花心思。

但是，如今日本的新建公寓鳞次栉比，与一栋又一栋造起的新公寓相比，附近的其它公寓相对而言变成旧公寓， 在这种情况下，对于租客而言，选择变多；而对房东而言，则意味着竞争房源变多。对于长期的不动产而言，这点就是非常重要的考量因素。

离车站越近，竞争物件越少

说到那些步行1内可以到达地铁车站的物件，这些物件在日本数量——这也就意味着竞争对象出现的可能非常小，其“稀缺性”是富魅力的一大特点。

简单以区域面积来进行计算：

以车站为，计算一下半径100米区域和半径200米的面积大小

・100m × 100m × 3.14 ＝ 31,400㎡

・200m × 200m × 3.14 ＝ 125,600㎡

由此可以看出，从车站距离来看，2倍的距离可以辐射出4倍的面积，这就意味着竞争物件的数量也达到4倍。

也就是说，端点计算，与从车站步行1左右（80米）圈子内的物件相比，步行10（800米）的物件同类竞争的物件多出100倍。

环境本身就意味着“价值”

吸引租住者的魅力 ≦ 吸引房东的魅力

车站附近不仅物件少，离车站近的地段本身就不容易开发房源，被称为“一等地”。这样的地段自然会带给居住者各种便利。

首先上班、上学很方便，约朋友来家里玩也很自然，不需要乘出租或自驾也能轻易找到地方，更重要的是晚上不用走夜路，家周围也会被各种店家包围。这样的环境无论是对年轻人还是对上了年纪的人，都是充满魅力的。这也就是说，便房租定得稍高一些，也未必会出现空室情况，容易招到租客。

就算建筑本身有的年数，环境方面的优势并不会改变，高人气（=资产价值）可以得以维持。

这样的环境和满室经营如果能持续下去，修缮跟翻新等的交涉也可以顺利进行。这样的物件，对房东而言是吸引力的资产，其魅力甚至更能吸引入住者。

对“退出战略”的实行也十分有利

车站附近的地段，除了可以造公寓，还有各种用途。商业设施、公共设施、医疗机关、事务所、公寓等等。

因此，房东如果遇到再开发或大型项目的一部分需要征地，以高价卖出手上的公寓也并不稀奇。手头有这么一间房屋，可以说有机会折成任何形式的资本收入。另外，有着良好的公寓经营实绩，对房东而言也会更容易申请到融资。

总结

车站周边的物件，由于竞争威胁小，适宜长期稳定。

环境本身自带吸引力，容易出租（满室经营），从而更容易取得金融机关的信任，在退出战略的实行上也有着明显的优势。可以说对不动产家而言是有魅力的一种优良房源。

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