日本不动产，无论是观望中，还是已，都会直面2个问题——那就是空室问题和拖欠问题。日本不动产的主要来源就是房租，一旦出现空室问题，直接导致归零。而且如果空室状态持续，那么对的租赁也会有的影响。

选择不容易出现空室情况的物件

说到避免遇到空室，首当其冲的就是在选购房产时，避免那些容易造成空室状况的房屋。

但是，不动产的很多朋友，在选购物件时，注意的点会从“不容易空室”转移成“我喜好的物件”……

例如：

·我比较喜欢的地区

·这个房子外观很得我心

·这个房间格局是我喜欢的

·可观的老旧房子

·优先关注崭新的低物件

等等

像这样，选房子时投入了大量个人的想法，而忽略了空室问题。

当然，买房子也不能买不称心的，过于否定自己的爱好也不是正确方向。比较好的做法是首先，排除一些容易出现空室状况的物件，然后在相对空室可能性低的物件中，挑选符合自己审美的房子。

中古物件时，则应该注意，在过去两年中，该物件的空室率应该低于10%。

降低空室率的速效法？

降低空室情况出现的概率，有两个对策相对而言比较立竿见影。一是在租客尚未搬离时就开始招募住客；二是“减免房租”活动。

租客如果要退租了，总会提前告知的。不少房东会在租客离开后再进行新房客招募。确实，如果在租客还未离开时就委托管理公司、中介公司来确认房屋状况非常不方便，但是不事先做好准备，在租客离开后再考虑新租客入住问题，很可能会增加空室持续的时间。所以与现在的租客积沟通去留问题，确定对方会搬离后，就可以联系管理公司或中介来进行房屋评估，为招募新租客做准备。

而“减免房租”则是推出免去的房租（如1个月的）来稳定现在的租客，或是吸引新租客。虽然房东会觉得自己损失了数额的房租，但是这个做法对入住者招募略有难度的老旧物件而言是很有效的。

老旧物件，很可能得不到中介的积介绍，空室半年以上的情况都不罕见，减免一个月房租比起长期空室真的是好太多了，而且对入住者而言也是非常有魅力的双赢对策，招募新租客时也是容易博得好感的地方。

拖欠房租可不是一纸契约可简单解决的问题

其实这个问题值得所有人思考，不仅仅是房产，其它产品的朋友也应该注意，在得不到保障时应该如何应对。

关于房租的拖欠问题，虽说从合同而言，有“由管理公司提出支付要求”和“退租”这两个解决方法。

但其实，解决起来并不这么容易。

虽说签合同时，对拖欠房租的说法都是“不支付房租解除合约”，但实际上，一旦遇到租客突发急病等意外原因无

法支付房租时，并不会要求其如期支付房租甚至退租。合约上的对策一般只能用于有充分证据证明是租客一方恶意拖欠房租的情况。

规避现实中房租拖欠的3个对策

1.慎重选择入住者

前文提到，在前一位租客搬离前，尽早找到下一位入住者是保证不出现空室情况的重要方法。但是找下家并不是只注重速度，也要考虑到入住者的收入、性格等。

2.联系连带保证人

对于不支付房租或无法支付房租的入住者，无论多少次对本人进行追讨也无济于事，因此联系入住者的连带保证人。作为房主，有效利用连带保证人制度也很有必要。

3.与房租保证公司签约

这个做法在当今也逐渐流行起来，支付的房租保证金，与房租保证公司签约来有效保证房租不断档。但是保证公司也不能无限制地提供房租，因此如遇恶意不支付房租的租客，还是应该通过合同令其早日搬离。

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