日本房产日渐火爆，很多买家放远眼光，想要在日本买房做投资，但是很多人都不了解相关的投资知识，今天小居就要给大家科普一下日本房产投资的一些知识，让大家做到心里有数。

一、不动产的收益回报

获取收益的方式：

（1）委托代管：购入房产后，可与委托代管公司签订协议，业主无需前往日本，即可完成房屋的租赁、租金收取等事宜。

（2）包租协议：购入房产后，可与包租公司签订包租协议，由包租公司支付房租并负责处理一切租赁事务。通常情况下，包租的收益比房租收益低10%-15%，但是业主无需承担空窒风险。

（3）民宿：如果购入房产时，房屋处于空室状态，可与民宿经营公司签订合作协议，以民宿的方式获取经营收益，通常情况下经营收益率约为10%以上。业主也可以选择在日本自己进行民俗经营。

收益率：

日本不动产的价格偏低，但租金回报却处于亚洲国家中较高的水平。

条件优越的房屋，价格较高且相对投资回报略低，但是房屋的保值性及二手流动性好，承接力高。

通常情况下，租金回报高，则房屋价格会稍高。但需要注意的是，租金回报不应该是房屋选择的唯一因素，因为当租户退租而租不出造成空室，就可能需要下调租金。

租房刚性需求大

东京、大阪等城市人口较为集中，日本人独立性强且有租房居住的习惯。租房的刚需利于降低空室风险，保证租金收入。

二、购房费用说明介绍：

1、购买房产费用

1) 登录税（国税）（房屋交易时缴纳）：将房产的产权名义变更时所需的税

土地评估价格×1.0%，房产评估价格×0.3％

2) 房产所得税（地方税）（登记后三个月内缴纳）：买房时所发生的税

土地评估价格×1.5％，房产评估价格×3％

3) 印花税（国税）：交换合同时所需税

4) 产权转移登记手续费：代办以上所有手续的司法书士人工费

5) 中介费：房屋买卖成交之后付给中介公司的中介费

收费标准为：买卖双方各缴纳成交价格的3%+6万日元（不含税）

为了便于管理，每年6月日本政府会统一对日本所有的房产评估其价值，并备案。

2、房产持有费用

1） 每个月的管理费及修缮管理基金

2） 每年的固定资产税

在日本，与房地产税类似的税种是固定资产税、城市规划税。政府部门根据土地和建筑物的固定资产税评估额来决定税额，每年4月将税单寄到纳税者家中。

固定资产税评估额由政府部门每三年进行一次评定。政府地价公示价格的70%就等于固定资产税评估额。

3） 如将物业委托管理，则向代管公司缴纳委托管理费

4） 所得税

5） 火灾及地震保险等保险费

投资日本不动产的风险：

1) 低流动性

受制于社会结构（人口老龄化）及国家政策（非移民国家）；房价没有短期大幅上涨的诱因。

2) 地震及其它灾害

建议购入1983年后以《新耐震基准法》为标准新建的不动产，可以抵抗7-7.5级地震，居民购买地震保险率在3.11大地震之后也只有五成；更多投入是火灾保险。

2.减少投资风险的方法：

同样的投资额的情况下，房子多的风险低。

3.其他注意事项：

1) 看房选房时不要按中国买房标准，要针对日本租户的需求换位思考。

2) 由于房产转卖时需要支付所得税，再加上收益稳定，建议中长期持有，至少持有5年以上。

3) 由于没有移民政策，如果计划移居日本，需要付出比其它移民国家更多努力。

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