2012年被称作建立新格局的年度，既美国、中国、欧洲诸国之后，日本也于12月，经众议院总选举建立了自公联合执政的新政权，安倍晋三正式入主内阁。而日本的经济方面，能否阻止去年下半年开始的经济减速态势，回到经济成长的轨道，成为了重要的课题。住宅·房地产市场的政策操控尽管比较坚实，但家庭收入的减少、对裁员的不安的现状也不能掉以轻心。由于日本选举而遗留到新年的13年度预算·税制改革的议论将在1月中旬开始进入正式议程，成为焦点的消费税增税的对应也将进展到具体化作业阶段。为了活跃经济，作为内需支柱的住宅·房地产市场的活跃是不可缺少的。同时作为复兴的需要以及内需的导火索的经济增长的步伐必须足够坚实。

13年度税制改革与3党合议的走向

新一年的住宅·房地产业界的事业环境的决定性因素将是税制改革的预算。本次改革的焦点则是去年8月成立的消费税增税法案（14年4月从现行的5%提高到8%，15年10月再提升到10%，共分2各阶段对税率进行提升）对购房的政策。尽管税制的提升是经济增长的重要条件，消费税增税法案在民主、自民、公明3党合议时，由于该法案会对住宅市场产生非常大的影响，『在13年度以后的税制改革及预算编成的过程中进行综合性的键槽』、『8%提升到10%时需要实行充分的对策』这样的意见成为了共识。这一法案的内容也将在1月中旬正式开始的税制议论中最终敲定。

房地产业界为了减轻购房者的过大负担，提出『超过现行的5%的部分应该在消费税法的框架内进行返还』，谋求在实质上不增加消费者的负担并可以确实实行的（并非减税等对策）制度。这是因为，97年消费税率从3%上升到5%时，抢先交易的数量大量增加，而其后果则是新建住宅的动工大幅度坚守，业界蒙受了巨大的打击。

住宅需求的坚实局面能够维持多久

<二手住宅的成交件数最多>

回顾12年的住宅·房地产市场，整体上摆脱了大震灾造成的影响，是一个复兴和发展的动力增强的年份。

东日本不动产流动机构的数据显示，首都圈二手住宅流通市场中，二手公寓的成交数量12年3月开始转为增势，1～11月累计超过去年实绩的10%左右。二手独栋住宅、新建独栋住宅、土地等的成交件数也有所增加，单论成交数量来说达到了过去的最高纪录。然而，平均价格、交易单价等依然持续着下落的倾向，因此总体上市场状况依然感受不到回复的气息。因此如今的市场状况来看，价格动向是最为关键的因素。

<部分地区的地价下跌停止>

地价动向方面，都道府县地价调查（基准地价，7月1日时点）显示『全国持续下落倾向，下落幅度则有所缩小。再开发地区等部分地区停止下跌，转为上升倾向。』日本不动产研究所的市街地价指数（9月末现在）显示，『六大都市』的商业地、住宅地与前一期（3月末）相比缩小到0.1%，最高价格低端反而连续两期上升0.2%。对半年后的预测中，『全国』与『六大都市除外地区』将下跌1.5%左右，『六大都市』的住宅地最高价格低将上升0.1%。持续了20多年的地价下落倾向即将迎来反弹的转机，值得关注。

另一方面，住宅动工在黎曼兄弟事件后09年度跌至77万，随着政策的不断调控，10年度回升到81万，11年度增至84万，12年度增加到90万户（根据10月的年率换算为97万户）。这一回复的态势是真是假，也是新年度的课题之一。

<公寓方面稍微减速>

期待回复的12年新建公寓市场，由于经济复苏缓慢，一高额房产为中心进行销售的势头得以减速，供给状况与去年基本持平（不动产经济研究所数据）。首都圈年间销售户数跌至4.5万户左右，近畿圈跌至2万户左右。首都圈中，月租契约率良好的70%都是勉强到达标准。面向实际需求层进展不大，中高所得层和富裕层、投资家的动向又很迟缓是造成这一现象的背景。同时，勤劳者所的的减少让实际需求层的购买力降低，消费增税对策尚未敲定等不安的因素也依然挥之不去。

地域的资本 活用与活跃对策

对于房地产业界来说，今后需要注意的分野则是资产活用。地域的盛衰与自身的事业有着直接的关联，如何活用地域资本，改修之后能否成为优秀的资产等，地域与房地产业的振兴也将成为今后的一大课题。因此鉴定能力的强化也将成为课题。

国土交通省从12年度起推进的二手住宅市场活性化事业（全国流通促进协议会设立），以中介、建筑诊断、鉴定、改建、金融保险等房地产交易关联的各种其他业种进行协作为目标。这便是今后资产的活用与流通的方向。

说到地域的问题，比如空房。总务省『08年住宅·土地统计调查』（本周）显示，全国的空房总户数为756万户（空房率13.1%）。从防盗、防灾到经济损失，对空房产生的多种多样的问题进行检讨并提出具体提案的专家的需求空前增长。此外，衰落的商店街的再生等尚未解决的问题还有很多。这些作为房地产业的新的事业领域，展开专门解决问题的新业务，拓展房地产业今后的可能性。

租赁市场触底状态

12年整体持续低调的办公楼与租赁住宅市场，在黎曼兄弟事件之后一直持续低迷，尚未有复苏的迹象。

办公楼方面，尽管有着强烈迁移需要的都心部大型办公楼的空室率与租金水准都有了触底的兆头，但伴随着周边商铺的迁移产生的2次空室现象等中小规模的写字楼为了确保商铺的入驻率依然持续着苦战。另一方面，租赁住宅市场全国性的供过于求的状态下，围绕着租金水准，供需不平衡的状况继续持续着。尽管空室对策方面通过设备更新实质上拉低了租金水平，但对供需状况并没有实际上的效果。尽管经济恢复得以期待，但一段时间之内，房主的受难仍将继续。

日本房地产研究所的12年全国租金统计（9月末现在）显示，以05年的水准为100的指数方面，全国平均写字楼租金为89.4（较去年-1.0%），共同住宅租金为97.0（同-0.3%）。与去年相比，二者的下落率都有所缩小，但下落基调依然持续。与办公楼相比，共同住宅的跌幅较小，同时也不容易受到变动的冲击。其中东北地方的共同住宅租金指数为101.1（同+1.5%），是所有地区中唯一高于05年水准的。而办公楼的租金水平指数则为80.7（同-0.6%），与共同住宅的租金指数形成了鲜明的对比。

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