各位对日本房产有兴趣的朋友听说过“借地权”。“借地权”顾名思义，就是指租借他人土地的使用权，也称为“租地权”。在日本不动产中，房源为借地权的情况也不少见，买了房子但是地皮不属于购房人。在日本，作为土地的产权人的借地权权力者，需要做些什么呢。

借地权概念

旧法借地权

旧法借地权，指的是在1992年8月1日日本借地借家法施行前，已经执行的借地权。

其主要特征如下：

・借地期满后，如无正当理由，贷主（房屋购买者）须接受合约更新。

・ 重建房屋之际，贷主如没有及时表示抗议，则无法解除合约。另外改建会导致合约时间延长。（坚固建筑延长30年，非坚固建筑延长20年）

在合约期间，建筑物因天灾、火灾等的情况也另有描述，总体上是保护借主（土地产权人）权益的法案，更新合同时，根据以往案例也鲜有认同贷主正当理由不变更权力的情况。

普通借地权

这是日本借地借家法实施后形成的一种借地权，常被称为“新法借地权”，与上述旧法借地权区分开。

其主要特征如下：

・ 合同期满后，如有正当理由及财产支付（迁移费支付），贷主可拒绝更新权力。

・ 重建房屋时，第二次更新起，如果贷主没有提前与借主达成续约共识，可直接根据贷主的解约申请解除本次借地权。（如双方达成续约共识，则合同期延长20年，更新前如贷主无其它意见，此项内容则保留为合同残存期的权利。）

与旧法借地权限度保护借主，令贷主难以自由支配土地相比，新法借地权推进了对贷主（房屋购买者）权益的保护。

定期借地权

日本借地借家法施行后的另一种借地权形式。

其主要特征如下：

・ 无合同更新（一般定期借地合同期为50年）

・ 改建后合同期不延长

・ 借主无建筑购买请求权

定期借地权更多地强调了对贷主的权益保护。

因为没有合同更新，合同期满后土地可以继续为贷主所用。另外在旧法借地权中，贷主在合同期满后需要履行买下楼房的义务，而在定期借地权执行下，贷主则无需买下楼房。（根据双方协议也可能附加期满后购买建筑物的条件）

费用

取得费用

在旧法借地权的行情下，费用约为所有权价格的7-8成。不过这个数据仅作为市场参考价出现，具体的价格由地皮权力者制定，其中也有按所有权价格6成价出售的案例。

取得普通借地权、定期借地权的价格，比取得旧法借地权更便宜。这是因为旧法借地权需要更多保障借主权益，因此交易价格更高。

地租

借地权者并无支付固定资产税的义务（因为实际使用土地的是贷主）。取而代之的是需要支付“地租（日汉字：地代）”这个费用，地租的市场价为固定资产税的3-5倍左右。

保证金、权利金

根据不同的借地权合同，会产生预付金性质合同到期后返还的“保证金”，以及根据合同向贷主支付金额性质的“权利金”。

更新费、改建费

旧法借地权和普通借地权在更新时大都会产生更新费用，价格约在土地价格的4%-5%，这也是根据不同的合同来定价的。

日本借地权的房子并不是很多，了解了日本人对借地权的一些操作，或许可以帮助您对日本不动产有一个更清晰的认识。

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