有朋友问我，在日本买房到底贵不贵？东京比北上广地区贵出多少？我告诉他们一个数据：东京的房价要比北上广实际便宜一半。

说到日本的房价，先要理清两个概念：

第一是，国内出售的房子大多数是毛胚房，而在日本所有出售的房子必须是精装修房。

第二是，国内的房子面积都是按照建筑面积计算，而在日本的房子面积是按照实用面积。

首先，日本的建筑法规定所有的房屋，都必须是要精装修完毕以后才能出售或出租。这就意味着，日本的房价是包含了精装修完毕的房价，而国内的房价，很多都只是毛胚房的房价。精装修完毕的房价和毛坯房的房价，差距有多少呢？假如按照3室1厅的装修标准来计算的，大概这一差价在70万元人民币左右。日本精装修的基本标准是墙体、地板、厨房设备、卫生间设备、洗浴间设备、中央空调设备、除了吊灯和吸顶灯之外的基本灯具都必须安装完毕，而且精装修使用的材料都是环保材料，包括隔热保温墙体、隔热阻冷门窗等。业主只要拎一套被子就可以入住。

其次，日本的房子面积是按照实用面积，也就是自己家里的室内面积来计算。走廊、阳台、电梯间、大厅等公用部分，是不能计算在房价中分摊到每一户住户头上的，必须由建筑开发商自己承担。
国内房子的建筑面积和日本房子的实用面积，差距有多少呢？一般是相差30%。也就是说，在日本买的70平方米的房子，相当于在国内买了100平方米的概念。这也意味着，假如日本的房价是10000元人民币每平米，那么，在国内就变成了13000元人民币的价格。日本房地产开发公司的人常说，中国的建筑开发商很精明，把自己应该承担的那一部分责任与义务转嫁到住户的身上，自己一点也不会吃亏，而且还能卖一个好价钱。

再来比较一下东京与北上广地区的房价差距。东京是日本最大的都市，东京的城市核心区，是以环城的轻轨列车山手线为界，山手线之内为核心城区，山手线之外，为非核心城区。其实这一划分方法是有问题的，因为银座就在山手线之外。但是东京的不动产市场就是喜欢以山手线作为房价的分界线，核心城区就相当于北京的三环之内地区。

目前，在山手线之内地区的房价，以高层公寓楼为标准，一般都是100万日元每平米。100万日元相当于60000元人民币，但是这60000元人民币每平米的房价，包含了精装修，而且是实用面积。北京的一位房地产公司的总裁跟我细细计算了一下，如果按照北京毛胚房又是建筑面积的房价来计算的话，东京的60000元每平米，放到北京的话，其实际价格只有38000元人民币每平米，要比北京的房价便宜一半左右。更为重要的是，因为日本实施的是土地私有制，即使买了公寓楼，所有的住户对于整栋公寓楼的土地依然拥有均等的永久权利。

东京的土地和房价自然是日本全国最贵的，比大阪、京都地区都要贵，如果去日本的地方城市买房，房价就相差很大。譬如说，在日本著名的旅游胜地的北海道小樽市，一户建，也就是我们概念中的别墅，总价往往只有约合30万-50万人民币。而在东京，这种房子的总价要达到250万-350万人民币。

现在大部分在东京买房子中国人，其实不是投资家，而是在日本工作的中国人。因为他们在日本读完大学以后就在日本工作和生活，也准备在日本结婚安家，自然也就需要买个房子。今年年初东京的房价，与5年前的房价相比，平均是上涨了15%左右。
为什么东京的房价会出现上涨呢？

这里面有三个最基本的原因：

一个是因为东京的商业用地的土地价格上升。近几年大批外国游客的到来，使得不少公司纷纷建造酒店和各种商店，这就促使东京的商业土地价格出现上升，商业土地价格上升也自然带动了住宅土地价格的上升。

另外一个是东京奥运会的因素。2016年到日本旅游的外国游客已经突破了2400万人。根据日本政府的估计，每年递增15%的话，在2020年东京奥运会开幕时，外国游客总数一年将达到4000万人。这样一来，东京和日本主要旅游城市的酒店就会显得不够，因此政府就积极鼓励发展家庭旅馆来接待外国游客，这就让一部分人看到了商机，买房开家庭旅馆，因此导致东京和周边城市房价的上升。

第三个是包括日本人和外国人都想在日本东京购买房产的比率年年攀升。