人口密度超过中国的日本，在经历了上世纪90年代房地产泡沫破灭的惨痛教训后痛定思痛，下重手压抑畸形的投机需求，有着严密的制度安排，让房地产市场逐渐回归正常轨道。如今，日本人很少在35岁前购买住房。这里面当然有住房意识“先进”的因素，但不存在“房子暴涨，越来越买不起”的焦虑感，也是日本人不急着买房的重要原因。
 

 

总体来看，上世纪90年代后日本对房地产市场的调控，主要是牢牢把握了住房的流转环节和保有环节。日本与中国做法有所不同，是轻交易税重所得税。这样既方便了居民改善住房、正常投资的需求，又能精准打击投机购房。

为应对城市化加速、大量人口进入大城市的情况，日本实行土地、房屋转让所得利润全部纳入个人课税条款，而最高税率为50%。后来经过两次上调，转让房屋所得利润的最高税率达75%。这样就使得投资房地产可以获得20%左右稳定的收益，但频繁炒作的“短线投机”却会得不偿失。

在保有环节，日本规定对“敷地面积”(近似中国除公摊面积外的建筑面积)120平米以下的自用住宅适用0.7%的优惠固定资产税率，对超过120平米以上的部分及家庭拥有多套房实行两倍即1.4%的税率，各地方政府还可根据财政状况上调税率最高至2.1%。

日本税法规定，房屋租金扣除必要费用后的收入，全部适用个人综合所得累进税率。日本房屋出租的收益公开透明，一般与房地产公司签订长期合同保证稳定收益，基本不受房地产市场波动影响，这与中国出租房屋简单按租金20%的比例收税，房东一年三个价截然不同。

不言而喻，在日本以公平原则调控住宅市场的制度安排下，投机需求受到沉重打击，同时铺张奢华型需求也受到极大压制，使住房资源及收益较为均等、稳定地分布在广大居民中间。遗产税的制度安排，还引导继承父母房产的子女卖掉多余住房，以避免继承和保有多余房产时的高额税收，这就更进一步节省和释放了住房资源。

相比之下，中国长期以来房产实际上既无保有税也无遗产税。房产的增值部分集中在固定人群手中，社会财富流动被固化。而在日本的税收制度下，这个差距被大大挤压，民众通过房地产市场获得的是稳定、均等的收益。其实，与房价不断暴涨后有价无市、面临暴跌的巨大风险相比，踏踏实实地获得安全且持续的收益又有什么不好呢?

转载请注明出处。