在日本买房有很多政策方面的要求，对此您了解多少呢？今天，小居（Uhouzz异乡好居）为大家总结了关于投资日本房产一些比较经典的政策问题，供各位投资者做置业参考。

Q1：在日本置业后, 可否申请日本居留权或投资移民?

不可。在日本买楼和居留权没有关系。如你在日本念书的话, 可申请留就学/留学签证。如你在日本找到工作的话, 可申请就劳签证。如你和持日本国籍人士结婚的话, 可申配偶签证。

Q2：置业后, 如想加设建筑物怎么办?

在日本僭建属于非法。如需加设, 须拿图纸向市政府申请。

Q3：可否用公司名义买楼?

可以。但税项和个人名义不同, 而且以公司名义购买的物业会影响卖楼时的物业价值。

Q4：可否与配偶联名买楼?

可以。但在买楼时, 须提交各人的住址证及身份证明书,每年报税时, 须填写各人报税表。

Q5：如联名买楼, 万一其中一名业主死亡, 另一位联名业主可否自动成为唯一业主?

根据日本法律, 资产由多人拥有时, 在生的人不能自动继承死去的人的资产。须由司法书士(日本事务律师)办继承手续。

Q6：可否在日本的银行开银行户口收租?

日本政府为了防止外国人在日本进行洗黑钱等非法活动, 一般日本的银行不会为在日本没有居留权（在留资格）的外国人开银行户口。 日本的银行只会为在日本持有居留权（在留资格）(例如, 留学, 就劳, 配偶, 永住权等)并能提出外国人登录证或住民基本台帐卡的外国人开银行户口。

Q7：可否指示租客把租金汇至日本以外其他国家的银行户口?

基本上不可。一般上租客不会负担每月昂贵的银行汇款手续费及办理手续繁复的银行汇款。

Q8：可否向日本税务署申请把税单及其他联络信件寄至日本以外的国家地址?

不可。日本税务署只把税单及其他联络信件寄至日本国内地址。

Q9：可否指示租客代报税, 代付固定资产税, 都市计画税, 管理费, 修缮积立金等?

不可。租客的角色只是租客, 没有责任代业主报税及代付各个税项等。

Q10：可否随便向租客加租?

日本的租约一般是2年, 每2年自动更新租约1次, 一般可在更新租约时向租客加租, 但租客有权拒绝交新租。 根据日本民事调停法24条之2款, 届时可能由调停委员调停。业主须提出加租的证据, 例如固定资产税, 都市计画税增加等。甚至有可能闹至法庭,若业主在法庭输了, 须陪上双方律师费等。 由于日本法律较保障租客, 业主不能随便驱逐有定期交租的租客及加租。而且,向租客随便加租对于海外业主非常不利。万一闹至调停委员甚至是法庭, 业主须亲到日本出庭, 聘请律师, 翻译员等。

Q11：什么是「宅地建物取引主任者」?

「宅地建物取引主任者」简称「宅建」, 是日本政府发出可处理房地产交易的国家专业资格。 不同香港的地产营业及地产代理牌照, 「宅地建物取引主任者」犹如香港处理房地产合约的律师, 负责编写及向买卖双方解释买卖合约及重要事项。待买卖双方同意及盖印后, 再加上「宅地建物取引主任者」的名字及盖印, 买卖合约方可生效。

Q12：什么是修缮积立金?

修缮积立金为1栋大厦各业主每月需付的建筑物检查及维修准备费用。当有电梯, 外墙, 公共水管, 电线等检查或维修时, 会从修缮积立金的基金抽出支付检查和维修费用。当修缮积立金的基金款项不足时, 各大厦业主需摊分负担检查和维修费用。

Q13：在日本买楼后, 可否随意更改现存租约楼契, 随意进入租客房间, 立即驱逐租客, 拒交管理费, 修缮积立金, 税项, 强行改变大厦公约, 霸占大厦公用地方等?

虽然业主有业主的权利, 但日本法律及惯例均不容许任何人任意妄为, 影响他人生活及不遵从当地规距和法律。既然在日本买楼, 请遵从日本法律, 文化和惯例。

Q14：想立即买楼及订立物业买卖合约, 但由于资金周转关系, 可否把交楼日期延迟?

不可。大约在双方买卖价钱协议后约1个月交楼。交楼日期一旦决定, 不能更改。如买方不能在如期交付余款, 须解除买卖合约， 买方需赔上订金, 甚至需付买卖楼价约2成作为违约赔偿金。所以一旦决定在日本买楼时, 请准备充足资金后买楼。

Q15：外国人在日本置业，日本法规上是否有任何限制？

目前日本法规对外国人购买日本物业没有特别限制，税项跟日本人差不多。自1998年4月改法后，对于非日本国籍人士，于日本置业的限制已被取消。

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