相信关注日本的朋友，会注意汇率。日元从先前的大跌，到今年英国脱欧带来避险货币的日元大，这一系列的变动让想要日本房产的人不免思考起其间的联系。

如今，是可以打破国界顺利进行。国际的风向标也逐渐从金融市场，逐渐转至实物市场。说到这个，受关注的实物市场就是不动产了。

在日元高汇率时期（1990年代前半期），以洛克菲勒为首，纽约相当一部分的楼市被日本人占据。此后，日本经济泡沫破裂，日本国内的不动产被打上了相当糟糕的印象标签。

在这里，简单讲一下汇率与海外不动产的那点事儿吧。

汇率为何会变动？

汇率变动的原因之一，在于利率差。随着日本的零利率的启动，家的增多，日元卖出增长，外币买入增加，从而促进了日元贬值。

另外，基于“通货商品”的概念，汇率的跌与商品价格变动有异曲同工之妙。如果货币备受欢迎，需求增加，那么货币供应量就会加大，货币价格上。家“想购买商品（货币）”的行为同样会影响汇率。

因此，海外客对日本股票及不动产的增量，会导致日元买入需求加大，逐渐形成日元的倾向。

另外，还有企业的进出口情况，以出口产品收取美元为例，收到大量美元，卖出折成日元，会导致兑换的日元增加，程度导致日元贬值。

“失业率”、“就业者人数”、“物价指数”等经济指标也是导致汇率变动的辅助因素。战事与社会暴动、自然灾害等也会汇率造成大幅影响。实际上这些事件的发生对海外客而言也是大的心理影响因素。

在国外的汇率市场猛暴跌的局面下，类似“猛之后会跌”“既然有人低值买入，那就会跌到理想价格”这样的想法，大程度左右着市场的动向。

维持了较长时期的日元贬值状况，究其原因，主要因为日本大面积的金融缓和背景，并结合了利率差和通胀等复杂因素的影响。

外汇市场对不动产市场的冲击

来简单了解一下外汇市场对不动产市场造成的影响吧。

安倍经济学出台后，宽松货币政策导致日元汇率开始加速贬值。因此在日本国内购买房产的外国人迅速增员。

2013年之后，日元的价格（汇率）下降了50%之多。换句话说，也就是在外国人看来，日本的房价直接降价五成。也正是拜日元贬值所赐，瞄准资本的海外资金大量流入日本市场。

便如今日元开始小幅升值，也依旧有不少家紧盯2020东京奥运会可能带来的不动产增值。以东京为首，日本的高层公寓等也赢得了不少我们中国家的青睐。

只是自从2015年后半年开始，金融市场在全球范围内的风险规避动向下，日本国内的不动产也受到了的影响。2015年后半年，外国客日本不动产的金额比前一年同期下降五成，又加之随后日元汇率的上升，很大程度浇灭了这股不动产的热度。

此外，日本经济学者也认为：英国脱离欧盟给家心理造成的影响，外国人对国际市场可能导致的风险采取了更为谨慎的态度。当然在日本市场中，日元汇率的上升也是一项诱因。

日元上趋势还会持续吗？

前阵子外国汇率市场受到英国脱欧冲击，一时间将避险货币日元的价值推上高位。

不过目前的日元在上下浮动后大致趋于稳定，今年7月，美联储（FRB）前主席伯南克与日首相安倍及日银总裁黑田的会面，讨论了“直升机撒钱”事宜（如直升机撒钱一样，拨款分发补助金，增加市场流动性）。

大部分专家依旧认为，年内美联储上调利率的可能性很低，美元贬值、日元上的趋势或将持续。不过国内富裕层购买海外不动产的欲望依旧强烈，因此如今海外房产与汇率的关系中，不免掺入着的投机成分。

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